My First Immo

Mon objectif, c’est d’aider les indépendants ou les salariés avec des revenus modestes à créer un revenu supplémentaire en complément de leurs salaires ou leurs revenus grâce à l’immobilier, car c’est le seul placement sur lequel on a un contrôle total, contrairement à la bourse, et avec lequel on peut investir en utilisant l’argent de la banque 

Parce que je suis un investisseur, que je connais les contraintes qu’implique l’investissement immobilier,

« j’ai développé une solution d’investissement permettant à tout le monde d’investir »

Clés en main, même à distance, sans les contraintes que cela implique.

L’immobilier de rendement a petit prix, accessible à tout le monde, clé en main 

Je suis François BAGARDIE, 50 ans, je vous fais profiter de mes 17 ans d’expériences dans l’immobilier, et de mon réseau d’apporteurs d’affaires 

Lorsque je parle d’immobilier de rendement à petit prix, c’est à partir de 50 000€, et j’ai déjà réalisé et accompagné 6 projets

Co-fondateur

Novanéa

🔵 E-book gratuit "Aide à la déclaration d'impôt de votre Pinel"

Animateur des ventes Paris / Ile de France

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✅ Un conseiller indépendant (et compétent), à contrario d’un conseiller chez un promoteur, vous apportera un conseil neutre et objectif qui défende vos intérêts. Pour cela j’ai accès à tous les programmes, tous les promoteurs, et pas seulement à une liste limitée.

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➡️ Je tente de vous apporter toutes les clés nécessaires pour que vous puissiez vous lancer sereinement dans votre investissement immobilier.

Il ne faut pas que vous perdiez de vue qu’un bon placement immobilier n’est pas une acquisition « coup de cœur » dans un secteur qui a votre préférence sur la base de critères subjectifs.

Pour autant, la règle d’or pour réaliser un investissement immobilier locatif ne repose pas QUE sur ce critère d’emplacement : il faut également étudier de près vos objectifs, vos besoins propres, les aspects fiscaux qui en découleraient et évidemment établir un bon plan de financement.

Conseiller Commercial et Financier en Investissement Immobilier

VINCI Immobilier

Mon objectif: vous trouver la solution immobilière à vos projets sur toute la France .

 Mon métier est de vous dénicher votre résidence principale qui vous convient en prenant en compte votre budget, votre mensualité bancaire dans la zone géographique de votre choix.

 Je vous accompagne également pour trouver l'appartement idéal pour votre investissement locatif avec loyers garantis.

 Je reçois au siège de Vinci, ou je me déplace aux domiciles des prospects.

Conseiller Commercial et Financier en Investissement Immobilier Vinci Immobilier Patrimoine

Nexity

Mon objectif: vous trouver la solution immobilière à vos projets sur toute les filiales du groupe NEXITY en France .

 Mon métier est de vous dénicher votre résidence principale qui vous convient en prenant en compte votre budget, votre mensualité bancaire dans la zone géographique de votre choix.

 Je vous accompagne également pour trouver l'appartement idéal pour votre investissement locatif avec loyers garantis.

 Je me déplace aussi bien sur tous les Bureaux de ventes, qu'aux domiciles des prospects.

Conseiller Immobilier et Financier Nexity Patrimoine

Groupama

- Commercialisation de produits d'assurances en IARD et produits bancaires Groupama

- Pour les particuliers, création d'un nouveau portefeuille client pour cette nouvelle agence

- Démarchage à domicile, ainsi que par téléphone.

Chargé de Clientèle

JADE CONSEIL PARIS OUEST

- Commercialisation de produits immobiliers

- Contrats d’assurances vie et de tous produits financiers, auprès de particuliers

Conseiller Immobilier et financier

AL DIFFUSION

- Vente de bijoux sous la marque Version Or 

-  Animer une équipe de 3 personnes comme la

-  Mise en place de plans d’actions, suivi commercial, reporting et la gestion du stock

- Suivi du SAV

Directeur magasin

PAUL PLATROZ JOAILLER

Bijoutier Joaillier

MARC ORIAN

Fabrication et réparation des bijoux pour la chaîne de distribution Marc Orian

Joaillier

Super Saiyan de l’immobilier : transformant les rêves en réalités tangibles, pour les Salariés et les Indépendants 🟦

Passionné par l’immobilier off-market et la création de revenus

Depuis près de deux décennies, j’aide les particuliers et les indépendants à transformer leurs projets d’investissement en réalité concrète. 

Ma spécialité ? 

Dénicher des biens immobiliers en dehors du marché traditionnel et accompagner mes clients dans la création de revenus complémentaires et la constitution d’un capital sécurisé.


Mon expertise : l’immobilier off-market à haut rendement
Avec un focus sur des biens à forte rentabilité, notamment sous la barre des 100K€, j’aide mes clients à découvrir des opportunités cachées qui leur permettent de sécuriser leur avenir financier. 

Grâce à une connaissance approfondie du marché et une approche personnalisée, je rends l’investissement immobilier accessible tout en minimisant les risques.

Ma méthode : l’approche éducative et engageante

Pour simplifier les concepts complexes, j’intègre un univers unique, avec des personnages comme Jean-Michel et Gérard, qui rendent l’investissement non seulement compréhensible mais aussi captivant. 

À travers des carrousels éducatifs et des histoires, j’accompagne mes clients dans chaque étape de leur parcours, en les aidant à prendre des décisions éclairées et profitables.

Des résultats concrets

Mes clients bénéficient d’une approche orientée vers les résultats : création de revenus complémentaires stables, valorisation de patrimoine, et optimisation fiscale. 

Mon objectif est de transformer chaque investissement en une opportunité rentable et durable.


Prêt à franchir le cap ?

Si vous cherchez à générer des revenus complémentaires ou à sécuriser votre capital grâce à l’immobilier off-market, connectez-moi ! 

Ensemble, nous construirons un avenir financier solide et sur-mesure, adapté à vos ambitions.

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▶️ Parlons-en par mail: fbagardie@myfirstimmo.fr

Le jour où Jean-Michel a voulu faire une plus-value.

Jean-Michel débarque au PMU, sourire jusqu’aux oreilles.

« Gérard ! C’est bon, j’ai vendu !
30 000 € de plus-value, net dans la poche ! »

Le PMU entier applaudit.
Même Jacky propose la tournée.
Mais Gérard ne bouge pas.

« Nette, tu dis ? »

Jean-Michel s’assoit, confiant :

« Ben ouais, j’ai acheté 120 000 €, vendu 150 000 €.
150 - 120 = 30, non ? »

Gérard lève les yeux au ciel.

« T’as vendu après combien de temps ? »

« Quatre ans ! J’ai fait une super affaire ! »

Silence.
Un de ces silences où même la machine à café hésite à couler.

« Quatre ans ? Bon… assieds-toi, prends un Ricard.
On va faire le calcul ensemble. »

👉 La réalité selon Gérard :

Prix de vente : 150 000 €
Prix d’achat (frais inclus) : 120 000 € + 9 600 € de notaire = 129 600 €
Frais déductibles : + 4 000 € de travaux justifiés (factures à l’appui)
→ Prix de revient réel : 133 600 €

Plus-value brute :
150 000 - 133 600 = 16 400 €

Jean-Michel sourit encore.
Puis Gérard sort sa calculatrice.

⚠️ Et là, le fisc débarque :
	•	Impôt sur la plus-value immobilière : 19 %
	•	Prélèvements sociaux : 17,2 %
	•	Abattement pour durée de détention : 0 % (moins de 6 ans)

👉 16 400 x 36,2 % = 5 936 € d’impôt

Plus-value nette réelle :
16 400 - 5 936 = 10 464 €

Et encore, sans compter :
	•	la commission d’agence,
	•	le remboursement anticipé du prêt,
	•	et les bières offertes pour fêter « le deal du siècle. »

Jean-Michel blêmit.

« Mais c’est du vol ! »
« Non, c’est la fiscalité. »

Ce que Jean-Michel a découvert :
	•	L’État aime les vendeurs pressés.
	•	Les abattements commencent à partir de la 6ᵉ année.
	•	Et une plus-value, c’est rarement nette avant Bercy.

Gérard finit son verre :

« Tant que t’as pas vendu, t’as rien gagné.
Et si t’as vendu trop tôt… t’as juste payé les tournées du fisc. »😂

👉 Si tu veux apprendre à vendre sans nourrir Bercy,
active la double cloche 🔔🔔
(Gérard t’expliquera comment faire du bénéfice… sans finir en déficit.)

Francois Bagardie 🔵

Créateur de revenus et capital avec l’immobilier off-market : pour un avenir financier solide. 🟦 Classé #55 mondial – Voix de l’immobilier terrain sur LinkedIn (Favikon 2025)

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Le tableau Excel ne te sauvera pas.

Jean-Michel débarque au PMU, laptop sous le bras, sourire d’investisseur éclairé.

« Regarde Gérard !
12 % brut, autofinancé dès le premier mois.
Je suis libre financièrement ! »

Gérard lève un sourcil.

    - « T’as fait le bail toi-même ? »
    - « Ouais, j’ai trouvé un modèle sur Google. »
    - « Et l’encadrement des loyers, t’en as entendu parler ? »
    - « Hein ? »

Silence.
Celui qui précède la tempête fiscale.

Jean-Michel est fier.
Il a tout fait seul.
L’annonce.
Les visites.
Le bail.
L’état des lieux sur un papier à carreaux.

Mais il a oublié :
	•	que le bail d’habitation est encadré par la loi ALUR,
	•	que l’état des lieux doit être contradictoire et daté,
	•	qu’un inventaire est obligatoire pour un meublé,
	•	et que son loyer dépasse le plafond fixé par l’encadrement local.

Ah, et la garantie loyer impayé ?
Aucune.
Le locataire a une tête sympa, ça suffira. 😅
Pas de Visale, pas d’assurance GLI, juste de la foi et une poignée de main.

Et puis il y a le reste.

    - « Tu t’occupes de la relocation si ton locataire part ? »
    - « Ouais, facile, je mets une annonce. »
    - « Ah oui ? Et t’as prévu le mois vide ? Le temps de refaire les murs ? Le coût de ton samedi passé à attendre un type qui ne viendra jamais à la visite ? »

Jean-Michel transpire.
Son Excel sature.
Ses cases vertes deviennent rouges.

👉 Ce qu’il a oublié dans son calcul magique :
	•	1 mois de vacance locative (parfois plus).
	•	1 mois de frais de relocation ou son temps personnel.
	•	La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) qu’il paie pour son locataire.
	•	10 % d’entretien courant.
	•	Travaux long terme (toiture, peinture, VMC).
	•	Assurance loyers impayés (ou ses nuits blanches).
	•	Et maintenant, la régularisation des charges.

Son 12 % brut devient un 6 % réel,
puis un 4 % émotionnel,
et enfin un 1 % moralement douloureux. 😂

Gérard, tranquille, finit son Ricard.

« Tu vois, Jean-Mi…
Excel, c’est comme les promesses d’un vendeur de rêve :
ça brille, mais ça fuit dès que t’ouvres le robinet. »

👉 La vérité :
L’investissement, c’est pas faire des colonnes.
C’est gérer des gens, des imprévus et des lois qui changent plus vite que les locataires.

👉 Si tu veux apprendre à investir sans devenir ton propre syndic,
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(Gérard t’expliquera comment éviter que ton tableau de rentabilité finisse au service contentieux.) 😂

Les gens voient les clés, pas les nuits blanches.

Jean-Michel pense que Gérard passe ses journées sur Leboncoin.

“Toi t’as du nez, t’as toujours les bons plans !”

Mais si Jean-Michel voyait les coulisses, il se remettrait au sudoku.

Parce qu’avant de trouver “la bonne affaire”, Gérard s’en tape dix qui sentent la sueur et la paperasse.

Il ouvre un PV d’AG :
👉 4 copropriétaires en impayés.
👉 Ascenseur HS depuis 2 ans.
👉 Syndic en procès avec le voisin.
Hop, poubelle.

Il regarde une taxe foncière :
👉 1 800 € pour un T2 de 35 m².
Hop, poubelle.

Il vérifie les tantièmes, les loyers de marché, les travaux, les risques d’infiltration.
Et quand tout le monde dort, il compare encore les indices économiques et les permis de construire du secteur.

Le matin, Jean-Michel le voit arriver au PMU avec des cernes, un café froid et un sourire en coin.

“Alors, t’as trouvé une perle rare ?”
“Non. J’ai évité trois galères. Et c’est déjà rentable.”

Ce que mes clients ne voient pas :
Avant que je leur présente un bien, il y a :
	•	6 heures de recherches,
	•	3 coups de fil à la mairie,
	•	2 échanges avec des artisans,
	•	1 vérification de cadastre,
	•	et souvent, un doute à 2 h du matin.

Et tout ça pour leur dire le lendemain :

“Non, celui-là on le laisse tomber.”

Mais quand je leur dis “celui-là, c’est le bon”…
c’est pas un instinct, c’est une équation.
Achat + travaux = moins cher que le prix du marché.
Et un potentiel de revente que même le banquier respecte.

Gérard dit souvent :

“Les gens croient qu’on cherche des pépites.
En vrai, on passe nos vies à creuser dans la boue.”

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👉 Si tu veux comprendre pourquoi une vraie bonne affaire ne s’improvise pas,
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(Gérard t’apprendra à repérer l’or… sans finir dans la gadoue.)

J’ai juré que je n’achèterais plus jamais dans l’ancien.

C’était en 2007.
Je venais de vendre mon appart à la Tour de l’Obélisque, à Épinay.
Un immeuble magnifique, 30 étages, une piscine au sommet… et des charges qui allaient donner le vertige.

Entre les impayés, les syndics véreux, les fuites, les ascenseurs en panne,
j’avais compris une chose :

👉 L’ancien, c’est comme une belle voiture italienne.
Beau à regarder, ruinant à entretenir.

Alors j’ai tourné la page.
Je ne voulais plus de surprise.
J’ai signé une maison de ville chez Cogedim.
Un Borloo chez Carrere.
Une construction neuve (où j’ai tout géré moi-même, deux ans de bataille avec les Bâtiments de France).
Et plus tard, un Pinel avec Nexity.

Et tu sais quoi ?
Pendant dix ans :
aucune fuite,
aucune galère,
aucun syndic en dépression nerveuse.
Des charges maîtrisées.
Le paradis fiscal et technique.

J’étais peinard.

Mais la vérité, c’est que…
à force d’être peinard, je me suis emmerdé. 😂

J’ai commencé à regarder différemment ces vieux murs que je détestais.
À me dire : « Et si je pouvais les maîtriser, plutôt que les fuir ? »

Parce qu’entre-temps, j’avais appris.
À bricoler, à comprendre, à rénover, à anticiper.
Et surtout, j’avais cessé d’avoir peur.

Aujourd’hui, je le dis sans honte :
L’ancien, c’est la galère… sauf quand tu sais ce que tu fais.

Le neuf, c’est la tranquillité.
Mais l’ancien, c’est la liberté.

Et la différence entre les deux ?
👉 Ce que tu sais faire de tes mains… et de ta tête.

Gérard me l’a résumé au comptoir :

« Avant t’étais pauvre, t’avais peur des murs.
Maintenant, t’es riche de tes galères. »

Moralité :
Le neuf, c’est parfait quand t’apprends.
L’ancien, c’est parfait quand t’as appris.
Et entre les deux… y’a la vie.

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(Gérard t’apprendra à bricoler ta liberté… entre deux Ricards.) 😂

Le jour où Jean-Michel a découvert que les faux locataires existent (et qu’ils sont très bons)

Le gars était nickel.
Costume, sourire, fiches de paie parfaites.
Même Gérard a failli y croire.

Jean-Michel pensait avoir trouvé le locataire idéal.
Trois mois plus tard, plus un virement, plus un message.

En cherchant un peu, il découvre que :
	•	Le contrat de travail venait d’une boîte… qui n’existe pas.
	•	Les fiches de paie étaient créées via un site spécialisé.
	•	Et les relevés bancaires ? Retouchés sur Canva.

Oui, Canva.
Le mec avait refait ses relevés bancaires comme une affiche de concert.

Jean-Michel hallucine :

« Mais… il avait même des quittances de loyer ! »
Gérard répond :
« Normal. C’était les siennes. Il a déjà fait le coup 3 fois. »

👉 Ce que personne ne te dit :
Les arnaques locatives sont devenues un business.
Il existe des packs complets de faux dossiers à 100 € sur Telegram.
Et ils sont parfois plus crédibles que les vrais.

👉 Ce que tu peux (vraiment) faire :
	•	Appeler l’employeur directement, et demander le service RH.
	•	Vérifier le SIRET sur le site officiel de l’entreprise.
	•	Croiser les fiches de paie avec les relevés bancaires (même dates, même montants).
	•	Et surtout : écouter ton instinct → si le dossier est « trop parfait », c’est qu’il y a un script derrière.

Ce que Gérard en pense :

« Le bon locataire, c’est pas celui qui paie bien sur le papier.
C’est celui qui dort bien la nuit. »

« La confiance, ça ne se signe pas.
Ça se vérifie, point par point. »

« Et toi, t’as déjà vérifié les fiches de paie de ton locataire ?
Crois-moi, t’aurais des surprises. »

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